Immobilien Frankfurt: kaufen oder mieten?

Vorab: Wir geben keine Preisprognosen ab. Niemand weiß, wo die Frankfurter Kaufpreise in fünf Jahren stehen, und jede Rechnung, die auf einer angenommenen Wertsteigerung aufbaut, ist eine Wette. Was man dagegen seriös rechnen kann, ist die Frage: Bei welchen Bedingungen ist Kaufen wirtschaftlich vertretbar – auch ohne Wertsteigerung?

Schritt 1: Der Vervielfältiger

Die schnellste Einordnung eines Angebots liefert der Vervielfältiger, auch Kaufpreis-Miet-Verhältnis genannt:

Wie ist das zu lesen? Ein Vervielfältiger von 28 bedeutet: Sie zahlen 28 Jahresmieten für das Objekt. In Frankfurt und anderen Metropolen liegen die Werte seit Jahren deutlich höher als in ländlichen Regionen – deshalb ist der Vervielfältiger kein absoluter Maßstab, sondern ein Vergleichsinstrument: zwischen Objekten, Stadtteilen und gegenüber der Alternative Miete.

Schritt 2: Vollkostenvergleich

Der klassische Fehler ist, die Kaufrate mit der Miete zu vergleichen. Das ist falsch in beide Richtungen: Die Rate enthält Tilgung – also Vermögensaufbau –, aber beim Kauf kommen Kosten hinzu, die ein Mieter nicht trägt.

Fairer Vergleich heißt deshalb: Zinsanteil plus laufende Eigentümerkosten gegen Nettomiete – und den Tilgungsanteil gegen das, was ein Mieter mit derselben Summe sparen und anlegen würde.

Schritt 3: Haltedauer und Nebenkosten

Der wichtigste Einzelfaktor ist die Haltedauer. Rund 10 % Kaufnebenkosten – in Hessen maßgeblich getrieben von 6,0 % Grunderwerbsteuer – sind endgültig weg. Sie müssen über die Zeit durch Tilgung, ersparte Miete oder Wertentwicklung wieder aufgeholt werden.

Zwei steuerliche Punkte, die zur Haltedauer gehören:

• Beim Verkauf innerhalb von zehn Jahren kann ein Gewinn steuerpflichtig sein (§ 23 EStG). Für selbst genutzte Immobilien gibt es eine Ausnahme – die Details sollten Sie mit Ihrer Steuerberatung klären.
• Bei vermieteten Objekten gelten ganz andere Rechnungen, weil Zinsen und Abschreibung steuerlich wirken. Für Kapitalanlagen ist der Vollkostenvergleich oben nicht die richtige Methode.

Was in Frankfurt besonders ist

• Hohe Nebenkostenquote. Mit 6,0 % Grunderwerbsteuer liegt Hessen am oberen Ende – das verlängert die notwendige Haltedauer gegenüber Bundesländern mit niedrigeren Sätzen.
• Enger Mietmarkt. Die Alternative „einfach weiter mieten" ist bei Umzug innerhalb Frankfurts nicht immer verfügbar oder günstig. Das ist ein Argument für Kauf, das in reinen Renditerechnungen fehlt.
• Große Unterschiede zwischen Mikrolagen. Zwischen zwei Straßenzügen können Preis- und Mietniveau erheblich abweichen. Vergleichen Sie deshalb nie „Frankfurt", sondern konkrete Objekte in konkreten Lagen – siehe unsere Standortseiten.
• Sanierungsstand als Preisfaktor. Bei älterem Bestand gehören absehbare Maßnahmen in die Kaufentscheidung, nicht in eine Überraschung zwei Jahre später.

Was sich nicht rechnen lässt

Am Ende bleibt ein Teil der Entscheidung außerhalb jeder Tabelle: Gestaltungsfreiheit, Sicherheit vor Eigenbedarfskündigung, das Gefühl, für die eigene Familie etwas aufgebaut zu haben. Diese Punkte sind real, auch wenn sie keinen Eurobetrag haben. Umgekehrt ist Miete keine Verschwendung, sondern der Preis für Flexibilität und für die Möglichkeit, Kapital anders anzulegen.

Unsere Rolle dabei ist nüchtern: Wir sagen Ihnen, welcher Kaufpreis für Sie finanzierbar ist, wie hoch die Rate wäre und was nach Ablauf der Zinsbindung an Restschuld übrig bleibt. Mit diesen drei Zahlen können Sie die Entscheidung selbst treffen – und wenn die Antwort „erst mal weiter mieten" lautet, sagen wir das auch.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung dar. Alle Rechenbeispiele sind unverbindliche Modellrechnungen und kein Angebot. Konkrete Konditionen hängen von Objekt, Bonität, Eigenkapital und der jeweiligen Bank ab und werden im persönlichen Gespräch ermittelt. Stand der Informationen: Juli 2026.