Baufinanzierung für Selbstständige Frankfurt

Inhalt dieser Seite

Warum es als Selbstständiger schwieriger ist
Wie Banken Ihr Einkommen berechnen
Unterlagen: die vollständige Liste
Typische Stolpersteine – und was hilft
Was für Ihre Berufsgruppe gilt

Rund jeder zehnte Erwerbstätige in Deutschland ist selbstständig – aber die Kreditprozesse der Banken sind auf Angestellte ausgelegt. Das führt zu Ablehnungen, die nichts mit tatsächlicher Kreditwürdigkeit zu tun haben, sondern mit Bewertungsschemata. Wer weiß, welche Bank wie rechnet, kommt deutlich weiter.

Warum es als Selbstständiger schwieriger ist

Bei Angestellten liest die Bank drei Gehaltsabrechnungen und hat ihr Bild. Bei Selbstständigen muss sie eine Prognose treffen – und Prognosen bedeuten Risikoabschläge. Konkret führt das zu:

längerem Nachweiszeitraum (meist zwei bis drei Jahre, bei manchen Instituten mehr),
konservativer Einkommensberechnung (siehe unten),
höheren Eigenkapitalanforderungen bei einigen Banken,
mehr Prüfschritten und damit längerer Bearbeitungszeit.

Was es dagegen nicht bedeutet: dass Sie schlechtere Zinsen zahlen müssen. Bei solider Dokumentation und passender Bankwahl sind die Konditionen vergleichbar mit denen von Angestellten.

Wie Banken Ihr Einkommen berechnen

Der zentrale Punkt. Die meisten Institute bilden einen Durchschnitt der letzten zwei bis drei Jahre – und zwar auf Basis des steuerlichen Gewinns, nicht Ihres Umsatzes und nicht Ihrer Privatentnahmen. Wichtige Details:

Fallendes Einkommen wird härter bewertet. Ist das letzte Jahr schwächer als das Vorjahr, setzen viele Banken das schwächste Jahr an, nicht den Durchschnitt.
Abschreibungen werden von einigen Instituten dem Gewinn wieder hinzugerechnet, von anderen nicht. Das kann mehrere Tausend Euro anrechenbares Einkommen Unterschied machen.
Einmaleffekte (Investitionen, Sonderabschreibungen, ein außergewöhnlich gutes Projekt) sollten erläutert werden – sonst werden sie im Zweifel zu Ihren Lasten interpretiert.
GmbH-Geschäftsführer mit Beteiligung gelten in der Regel als selbstständig, auch bei festem Geschäftsführergehalt. Erst unter einer bestimmten Beteiligungsquote wird teilweise wie bei Angestellten gerechnet – die Grenze ist von Bank zu Bank verschieden.

Hier liegt unser Hebel

Weil die Rechenmethode je Institut abweicht, entscheidet die Bankauswahl über die Machbarkeit. Wir kennen die Ansätze unserer Partnerbanken und steuern Ihre Anfrage dorthin, wo Ihre Zahlen zutreffend bewertet werden – statt sie breit zu streuen und Ablehnungen zu sammeln.

Unterlagen: die vollständige Liste

Vollständigkeit ist bei Selbstständigen der wichtigste Beschleuniger. Bereiten Sie vor:

Einkommensteuerbescheide der letzten zwei bis drei Jahre
Einnahmen-Überschuss-Rechnungen bzw. Jahresabschlüsse (Bilanz, GuV) derselben Jahre
aktuelle BWA mit Summen- und Saldenliste (nicht älter als drei Monate)
bei Kapitalgesellschaften: Gesellschaftsvertrag, Handelsregisterauszug, Gesellschafterliste, Geschäftsführervertrag
Nachweis über Kranken- und Altersvorsorge
Kontoauszüge Geschäfts- und Privatkonto (meist drei Monate)
Aufstellung betrieblicher und privater Verbindlichkeiten, inklusive Leasing
Eigenkapitalnachweis mit Herkunft der Mittel

Objektunterlagen kommen zusätzlich hinzu – die Liste finden Sie auf der Seite Baufinanzierung Frankfurt.

Typische Stolpersteine – und was hilft

Zu kurze Selbstständigkeit

Unter zwei Jahren wird es bei den meisten Banken schwierig. Was hilft: eine nachweisbare fachliche Vorgeschichte im gleichen Feld (etwa Angestelltentätigkeit in derselben Branche), belastbare Auftragslage, höheres Eigenkapital oder ein zweiter Darlehensnehmer mit Angestelltenverhältnis.

Gewinn steuerlich optimiert – jetzt wird er zum Problem

Wer Jahre lang den Gewinn gedrückt hat, hat wenig anrechenbares Einkommen. Wenn ein Kauf absehbar ist, lohnt es sich, das zwei Jahre vorher mit der Steuerberatung abzustimmen. Kurzfristig lässt sich das kaum korrigieren.

Vermischte Konten

Wenn private und betriebliche Zahlungen über ein Konto laufen, wird die Prüfung mühsam und das Ergebnis konservativ. Klar getrennte Konten sind ein echter Vorteil im Verfahren.

Mehrere Ablehnungen bereits gesammelt

Kommen Sie damit ruhig zu uns – das ist häufig. Wichtig ist, dass die nächste Anfrage zielgerichtet erfolgt und die Zahlen so aufbereitet sind, dass sie ohne Rückfragen bewertbar sind.

Was für Ihre Berufsgruppe gilt

Gruppe	Besonderheit in der Bankprüfung
Freiberufler mit Kammerberuf (Ärzte, Anwälte, Steuerberater, Architekten)	Oft bevorzugt behandelt; teilweise eigene Programme und niedrigere Eigenkapitalanforderungen.
Handwerk und Gewerbe	Auftragslage und Branchenkonjunktur werden mitbewertet; Maschinen-Leasing wird als Verpflichtung angerechnet.
IT, Beratung, Kreativwirtschaft	Projektabhängigkeit führt zu Abschlägen; laufende Rahmenverträge sind starke Argumente.
Gastronomie und Einzelhandel	Höhere Anforderungen an Eigenkapital und Nachweiszeitraum.
Gesellschafter-Geschäftsführer	Beteiligungsquote entscheidet, ob wie bei Angestellten oder Selbstständigen gerechnet wird.

Diese Einordnung ist eine Erfahrungsübersicht, keine Regel: Jede Bank hat eigene Richtlinien, und sie ändern sich. Deshalb prüfen wir Ihren Fall individuell, bevor wir irgendwo anfragen.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung dar. Alle Rechenbeispiele sind unverbindliche Modellrechnungen und kein Angebot. Konkrete Konditionen hängen von Objekt, Bonität, Eigenkapital und der jeweiligen Bank ab und werden im persönlichen Gespräch ermittelt. Stand der Informationen: Juli 2026.

Häufige Fragen

Wie lange muss ich selbstständig sein?

Die meisten Banken erwarten zwei bis drei vollständige Geschäftsjahre mit Steuerbescheiden. Einzelne Institute finanzieren früher – mit höherem Eigenkapital, nachweisbarer Branchenerfahrung oder einem zweiten, angestellten Darlehensnehmer.

Welches Einkommen setzt die Bank an – Umsatz oder Gewinn?

Den steuerlichen Gewinn, in der Regel als Durchschnitt der letzten zwei bis drei Jahre. Bei sinkender Tendenz wird häufig das schwächste Jahr angesetzt. Umsatz und Privatentnahmen sind nicht maßgeblich.

Brauche ich mehr Eigenkapital als Angestellte?

Bei manchen Instituten ja, bei anderen nicht. Je besser die Dokumentation und je stabiler der Gewinnverlauf, desto geringer der Unterschied. Die Kaufnebenkosten von rund 10 % in Hessen sollten in jedem Fall aus Eigenmitteln kommen.

Ich wurde schon abgelehnt. Hat eine neue Anfrage Sinn?

Häufig ja. Ablehnungen entstehen oft, weil die Anfrage bei einem Institut mit unpassender Rechenmethode landete oder die Unterlagen unvollständig waren. Wir schauen uns Ihre Zahlen an und sagen Ihnen offen, ob und wo es machbar ist.

Zählt ein Geschäftsführergehalt als Angestelltengehalt?

Nur teilweise. Sind Sie an der Gesellschaft beteiligt, gelten Sie meist als selbstständig. Ab welcher Beteiligungsquote wie gerechnet wird, unterscheidet sich von Bank zu Bank – wir prüfen das vorab.

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