Wie viel Kredit kann ich mir leisten?

Wer eine Immobilie sucht, fängt meistens beim Kaufpreis an. Das ist die falsche Richtung. Sinnvoll ist der umgekehrte Weg: Erst klären, welche Monatsrate dauerhaft tragbar ist – und daraus ableiten, welcher Kaufpreis in Frage kommt. Sonst verlieben Sie sich in ein Objekt, das nicht passt.

Die Faustformel: 35 Prozent

Die verbreitete Regel lautet: Die Monatsrate sollte 35 % des Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigen. Bei 4.500 € netto sind das 1.575 €.

Die Regel ist ein guter erster Filter, aber sie ignoriert Ihre konkrete Lebenssituation. Ein Single mit 4.500 € netto hat einen anderen Spielraum als eine Familie mit zwei Kindern und demselben Einkommen.

Die genauere Rechnung: Ihre Haushaltsrechnung

Nehmen Sie sich 20 Minuten und rechnen Sie ehrlich:

Der Sicherheitspuffer ist keine Vorsicht um der Vorsicht willen. Er deckt ab, was in 20 Jahren Laufzeit mit hoher Wahrscheinlichkeit passiert: eine neue Heizung, ein Jobwechsel, Elternzeit, ein kaputtes Auto. Wer ohne Puffer kalkuliert, verwandelt jede Normalität in ein Problem.

Wie Banken rechnen – mit Pauschalen

Die Bank prüft ebenfalls, aber standardisiert: Sie setzt Pauschalen pro Person an, unabhängig von Ihrem tatsächlichen Konsumverhalten. Typische Bandbreiten – sie unterscheiden sich je Institut deutlich:

• erste Person im Haushalt: etwa 700 bis 950 €
• zweite Person: etwa 300 bis 450 €
• je Kind: etwa 200 bis 350 €
• Bewirtschaftungskosten der Immobilie: pauschal je Quadratmeter, oft 3 bis 4,50 €
• bestehende Kredite: volle Rate; Dispolinien teilweise mit einem Prozentsatz der Linie, auch wenn sie nicht genutzt wird

Diese Pauschalen sind der Grund, warum zwei Banken bei identischen Angaben zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen. Wenn eine Bank ablehnt, heißt das nicht, dass Ihr Vorhaben unfinanzierbar ist – es kann heißen, dass Sie beim falschen Institut angefragt haben.

Von der Rate zum Kaufpreis

Jetzt der entscheidende Rechenschritt. Aus der tragbaren Rate ergibt sich das Darlehen – über die Annuität, also Zins plus Tilgung. Beispiel: 1.575 € Rate, 3,50 % Sollzins, 2,0 % Anfangstilgung, macht 5,50 % Annuität pro Jahr:

Mit 100.000 € Eigenkapital und rund 10 % Kaufnebenkosten (in Hessen: 6,0 % Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, ggf. Maklerprovision) ergibt sich:

Damit haben Sie Ihre Suchgrenze: rund 400.000 € Kaufpreis. Nicht 450.000 „weil man ja verhandeln kann". Eigene Werte können Sie im Kreditrechner mit Tilgungsplan durchspielen – ändern Sie dort auch den Zinssatz, um zu sehen, wie empfindlich das Ergebnis darauf reagiert.

Was fast alle vergessen

• Die Restschuld nach der Zinsbindung. Bei 1 % Tilgung bleibt nach zehn Jahren fast der ganze Kredit stehen – und wird zu unbekannten Konditionen neu finanziert. Rechnen Sie durch, was passiert, wenn der Zins dann höher liegt.
• Umzugs- und Einrichtungskosten. Küche, Böden, Umzug, Malerarbeiten – oft ein fünfstelliger Betrag, der nicht aus dem Eigenkapital für den Kauf kommen sollte.
• Doppelbelastung in der Übergangszeit. Miete und Rate laufen häufig einige Monate parallel.
• Änderungen in der Familienplanung. Elternzeit oder Teilzeit senken das Einkommen genau dann, wenn die Kosten steigen.
• Rücklage für die Immobilie. Bei Wohnungen ist sie im Hausgeld enthalten, beim Haus müssen Sie sie selbst bilden. Realistisch sind 1 bis 1,50 € pro Quadratmeter und Monat.

Fazit

Die 35-Prozent-Regel ist ein brauchbarer erster Filter, die Haushaltsrechnung die belastbare Grundlage – und die Bank rechnet noch einmal anders. Wenn diese drei Ergebnisse weit auseinanderliegen, lohnt ein Gespräch, bevor Sie ein Angebot abgeben.

Wir machen diese Rechnung kostenlos und schriftlich: Sie erhalten eine konkrete Aussage zu tragbarer Rate, finanzierbarem Kaufpreis und der Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung. Genau das brauchen Sie, wenn Sie in Frankfurt gegen andere Interessenten antreten.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung dar. Alle Rechenbeispiele sind unverbindliche Modellrechnungen und kein Angebot. Konkrete Konditionen hängen von Objekt, Bonität, Eigenkapital und der jeweiligen Bank ab und werden im persönlichen Gespräch ermittelt. Stand der Informationen: Juli 2026.