Baufinanzierung in Frankfurt am Main

Eine Baufinanzierung in Frankfurt ist selten eine reine Zinsfrage. Wer hier kauft, konkurriert um knappen Bestand, muss Objekte schnell einschätzen können und braucht eine Bank, die zum jeweiligen Fall passt – zur vermieteten Altbauwohnung im Nordend genauso wie zum Neubau im Europaviertel oder zum Mehrfamilienhaus in Bornheim.

Genau das ist unsere Ausgangslage: SoWo Immobilien GmbH ist seit 2013 als Immobilienunternehmen in Frankfurt tätig – Verkauf, Verwaltung und seit 2015 auch Finanzierung. Wir bewerten also nicht nur Ihre Bonität, sondern auch das Objekt, das Sie finanzieren wollen.

Was wir für Sie übernehmen

• Bedarfsanalyse: realistisches Budget, Eigenkapitaleinsatz, monatlich tragbare Rate – bevor Sie ein Objekt zusagen.
• Bankenvergleich: Anfrage bei den Instituten, die zu Ihrem Profil passen – Geschäftsbanken, Sparkassen, Volksbanken, Versicherer und Direktbanken.
• Objektprüfung: Einschätzung von Marktwert, Beleihungswert, Mietsituation und typischen Fallstricken (Erbpacht, Sanierungsstau, Teilungserklärung, WEG-Beschlüsse).
• Förderung: Prüfung, ob KfW- oder hessische Förderprogramme in Ihre Struktur passen und mit dem Bankdarlehen kombinierbar sind.
• Abwicklung: Zusammenstellung der Unterlagen, Kommunikation mit Bank und Notar, Begleitung bis zur Auszahlung.

Was Frankfurt bei der Finanzierung besonders macht

Drei Punkte tauchen bei fast jeder Frankfurter Finanzierung auf:

1. Hohe Kaufpreise, hoher Eigenkapitalbedarf

Frankfurt gehört zu den teuersten Wohnungsmärkten Deutschlands. Der absolute Eigenkapitalbedarf ist damit deutlich höher als im Bundesschnitt – und weil die Kaufnebenkosten prozentual anfallen, wachsen sie mit dem Kaufpreis mit. Wer knapp kalkuliert, sollte vorher wissen, welche Banken überhaupt über 90 % Beleihungsauslauf gehen.

2. Altbau und Sanierungspflichten

Ein großer Teil des Frankfurter Bestands stammt aus der Gründerzeit oder den Nachkriegsjahrzehnten. Für die Bank ist entscheidend, welcher Instandhaltungsstau im Objekt steckt und was die WEG bereits beschlossen hat. Für Sie ist entscheidend, dass anstehende Sanierungskosten von Anfang an mitfinanziert werden – nachträglich ist das deutlich teurer.

3. Vermietete Objekte und Kapitalanlagen

In Frankfurt wird ein erheblicher Teil der Wohnungen als Kapitalanlage gekauft. Dann rechnen Banken anders: Mieteinnahmen werden nur teilweise angerechnet, Mietausfallrisiken werden abgezogen, und die Objektqualität bekommt mehr Gewicht als bei der selbstgenutzten Wohnung. Hier hilft, dass wir Ist- und Sollmieten im Frankfurter Markt einschätzen können.

Kaufnebenkosten in Hessen – konkret gerechnet

Die Nebenkosten müssen Sie in der Regel aus Eigenkapital tragen. In Hessen liegt die Grunderwerbsteuer bei 6,0 % des Kaufpreises – einer der höchsten Sätze in Deutschland. Ein Beispiel für einen Kaufpreis von 500.000 €:

Eigenkapital, Beleihungsauslauf und Zins

Der Zins, den eine Bank anbietet, hängt stark am Beleihungsauslauf: dem Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert des Objekts. Je niedriger dieser Wert, desto günstiger die Kondition. Grobe Orientierung:

• bis 60 % – die günstigsten Konditionsklassen
• bis 80 % – der Standardfall bei solider Eigenkapitalquote
• bis 90–100 % – möglich, mit merklichem Zinsaufschlag
• über 100 % (Nebenkosten mitfinanziert) – nur bei sehr guter Bonität und nicht bei jeder Bank

Wichtig: Der Beleihungswert ist nicht der Kaufpreis. Banken setzen Sicherheitsabschläge an. Wer in Frankfurt in einem umkämpften Bieterverfahren über Marktwert kauft, merkt das sofort an der Finanzierungsquote – ein Grund, Objekt und Finanzierung zusammen zu prüfen.

Zinsbindung und Tilgung richtig wählen

Zwei Entscheidungen bestimmen, wie sicher Ihre Finanzierung ist:

Zinsbindung

Sie legt fest, wie lange Ihr Zinssatz garantiert ist – üblich sind 10, 15, 20 oder mehr Jahre. Längere Bindungen kosten Zinsaufschlag, geben aber Planungssicherheit. Ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB erlaubt Ihnen, das Darlehen nach zehn Jahren mit sechs Monaten Frist zu kündigen – auch bei einer 20-jährigen Bindung. Sie haben also nach zehn Jahren immer eine Ausstiegsoption, umgekehrt aber nicht.

Tilgung

Die anfängliche Tilgung entscheidet, wie schnell Sie schuldenfrei werden. Beispiel: 400.000 € Darlehen, 3,50 % Sollzins:

333 € mehr Rate im Monat bedeuten hier fast 48.000 € weniger Restschuld nach zehn Jahren – und damit eine wesentlich bessere Verhandlungsposition bei der Anschlussfinanzierung. Deshalb empfehlen wir bei aktuellen Zinsniveaus in der Regel mindestens 2 % Anfangstilgung, sofern die Rate es zulässt. Rechnen Sie Ihre eigene Konstellation im Kreditrechner mit Tilgungsplan durch.

Unterlagen-Checkliste

Je vollständiger die Unterlagen, desto schneller die Zusage. Für Angestellte:

• Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate
• Einkommensteuerbescheid des letzten Jahres
• Personalausweis (Vorder- und Rückseite)
• Nachweis über Eigenkapital (Kontoauszüge, Depotauszug)
• Aufstellung bestehender Kredite und Leasingverträge

Zum Objekt:

• Exposé, Grundriss, Wohnflächenberechnung
• Grundbuchauszug, Flurkarte
• bei Wohnungen: Teilungserklärung, letzte drei WEG-Protokolle, Wirtschaftsplan, Höhe der Instandhaltungsrücklage
• bei Vermietung: Mietverträge und Mieteinnahmenaufstellung
• Energieausweis

Selbstständige und Freiberufler brauchen andere Nachweise – dazu finden Sie Details auf der Seite Baufinanzierung für Selbstständige.

Der Ablauf in fünf Schritten

1. Erstgespräch (ca. 30 Minuten) – telefonisch, digital oder bei uns an der Zeil. Wir klären Vorhaben, Eigenkapital und Rahmen.
2. Machbarkeit und Budget – Sie erhalten eine belastbare Aussage, welcher Kaufpreis realistisch finanzierbar ist. Diese Aussage brauchen Sie, bevor Sie bieten.
3. Bankenvergleich – wir fragen die passenden Institute an und legen Ihnen die Angebote vergleichbar aufbereitet vor: Sollzins, Effektivzins, Rate, Restschuld, Sondertilgung, Nebenbedingungen.
4. Antrag und Zusage – wir stellen die Unterlagen zusammen und begleiten die Prüfung bis zur verbindlichen Finanzierungsbestätigung.
5. Notar und Auszahlung – Grundschuldbestellung, Abstimmung der Auszahlungsvoraussetzungen, Termine.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung dar. Alle Rechenbeispiele sind unverbindliche Modellrechnungen und kein Angebot. Konkrete Konditionen hängen von Objekt, Bonität, Eigenkapital und der jeweiligen Bank ab und werden im persönlichen Gespräch ermittelt. Stand der Informationen: Juli 2026.